“城市管家”是环卫市场化的未来吗？-4188云顶集团

从1990年代算起，环卫市场化已历经三十年，按说应正值壮年，但在经过最近十年的“疯狂生长”之后，这个行业却过早的站在了十字路口。

摆在面前的有两条路，一条是通向“国资化”。环卫体制改革三十年，地方政府早已走出最初的懵懂，看透了环卫市场化的“心肝脾肺肾”。这产生两个结果，一是环卫市场“透明化”，项目收益猛降，曾经闭着眼都能赚钱的时代终结了；二是地方政府发现环卫服务毫无“护城河”可言，既然这样，何必让“肥水流入外人田”？于是各地国有环卫企业如雨后春笋般出现，他们都是地方实力派，一面积极抢占本地市场，一面尝试向外扩张。这顿时让纯粹吃市场饭的那批环卫企业压力山大；另一条路则是研究探索环卫服务的下一步升级，用新的服务模式占据市场先机，于是就诞生了“城市管家”。

（关于环卫市场“国资化”，有兴趣的朋友不妨移步这篇文章《环卫市场转向“国资化”？民营环卫企业何去何从？》，更多未尽之意，笔者会另开一文讨论！）

“城市管家”的起源：城市管理市场化

很多朋友认为“城市管家”理念是“外来户”，源于2018年万科物业在珠海横琴新区落地实施的“物业城市”模式，然而即使现在回头看万科的“物业城市”，其范畴和理念也比“城市管家”要广泛或者说“高级”不少。

万科“物业城市”包含了市政管理、专项设施管理、资产管理、社区与辅助公共服务、资源经营等多个业务板块，是一种“清单化、数字化、一盘棋、全闭环”的城市“全域治理”模式。它通过“大数据平台赋能城市智慧运营，搭建了环卫绿化、城市照明、垃圾清运、城市排水系统、综合管廊、电缆沟和物业管理等多板块智能化管理子系统，对各类城市部件实现全天候实时跟踪、可视化呈现、即时报警、智能派单等功能，对散落在城市生活中的数据整合分析，形成全域治理的‘城市中枢’”。

因此，说“城市管家”源于“物业城市”，似乎对后者有失公允，两者只不过存在交集而已。其实“城市管家”是在国家政策和环卫基层探索的双重实践中得来的。

2015年12月24日，中共中央、国务院联合下发《关于深入推进城市执法体制改革改进城市管理工作的指导意见》（中发〔2015〕37号），提出要“发挥市场作用，吸引社会力量和社会资本参与城市管理。鼓励地方通过政府和社会资本合作等方式，推进城市市政基础设施、市政公用事业、公共交通、便民服务设施等的市场化运营。推行环卫保洁、园林绿化管养作业、公共交通等由政府向社会购买服务，逐步加大购买服务力度”。这就是“城市管家”的政策依据：它明确提出了“城市管理市场化”概念，打破了“环卫市场化”的原有格局。

2017年，东莞“松山湖城市综合管理服务项目”招标，该项目采取了“城市综合管理模式”，将园区区划成14个网格管理单元，将每个网格单元的各项城市管理服务整合成一个综合标，向社会购买服务，年度服务费用约1.77亿元，服务内容涵盖“环卫保洁服务、绿化养护服务、保安服务、市政设施维护服务”等四大类30多个小项。

仍是2017年，山东省荣成市环卫处推出“环卫 ”模式，即在城区实行“环境卫生管理 扬尘污染治理 渣土车辆管理 商品混凝土预拌站 公交候车厅 城际铁路站物业 数字化城管 除雪防汛”模式，在农村实行“环境卫生管理 镇街驻地 干线公路 河道沿线 铁路沿线 公交站厅牌”模式，实施市域环境卫生管理“一手抓、全覆盖、无盲区”，实现了“大环卫”管理。

现在回头看看东莞的“城市综合管理模式”和荣成的“环卫 ”大环卫模式，你会发现它们其实都是“城市管家”在不同地区的各自实践，而“城市管家”的初始形态也就此形成了。

至于“物业城市”，感觉更像是万科结合自身在房地产、物业管理方面的经验，对“城市管理市场化”进行的一次重炼和升华，加入了为传统环卫企业所不熟稔的“资产管理”和“资源经营”概念，一不留神，万科打造出一条“护城河”！

“城市管家”的三种模式，谁有前途？

中发〔2015〕37号文件的印发和各地对“城市管理市场化”的尝试，迅速引起行业头部企业的高度重视。任谁都看得出“城市管理市场化”的范畴远大于“环卫市场化”，很可能是对后者的一次替代性升级，意义深远！必须跟进！

在万科的“物业城市”落地两年后，侨银股份率先发力！

2020年12月22日，当时的“侨银环保”，正式发布“城市大管家”战略，同日，侨银官宣更名为“侨银城市管理股份有限公司”，将“城市管理”四字直接嵌入公司名。于是侨银就成为环卫行业内首个推出“城市大管家”战略的企业。

侨银的“城市大管家”战略是以城市的环卫清扫工作为载体，从横向拓宽产业链，实现从环卫保洁、垃圾分类、园林绿化、地下管网、市政道路维护、交通设施管理、公园管理、水体维护、政府物业服务到城市停车等公共空间整体市场化管理服务。在具体举措上秉承三个坚持，即：坚持精细化管理，提升城市品质；坚持科学规划投资建设运营一体化，补城市管理短板；坚持智能化管理，打造“城市大脑”。

侨银董事长兼总经理刘少云强调，这一战略决策是侨银发展战略的又一次提升、优化和聚焦，“城市大管家”战略以“一体化”总包取代“碎片化”发包，以“联管联评”取代传统的“九龙治水”，具有提高作业效率，打破政府部门间的壁垒等优势，能最大化实现行业效应、投资效应、管理效应、经济效应和社会效应。

侨银的“城市大管家”战略在环卫行业极具代表性，众多环卫企业都在有意无意中借鉴侨银的战略推进自己的“城市管家”服务。

而在房地产和物业领域，万科的“老朋友”世茂服务，则在2021年10月29日正式发布世茂版“城市大管家”服务。

世茂版“城市大管家”服务继承世茂“物业管家”的传统优势，从服务“居民”延伸至服务“居民 市民”，从服务“墙内”延伸至服务“墙内 墙外”，从“单一”物业服务拓展为“全场景”城市服务。具体来说，即以市民需求为中心，形成城市环境管家、城市空间管家、城市焕新管家和城市智慧管家等4类服务系列，25项细分产品，实现“加减乘除”的目标：帮助政府加强城市服务质量，减轻城市运作压力，乘以服务业态场景，除去城市管理难题。

世茂服务控股有限公司执行董事及总裁叶明杰在发言时对四项“管家服务”进行了说明。在环境管家方面，世茂服务主要会通过环卫业务为切口落地，并“对传统的环卫业务进行升级，包括环卫、绿化、道路管养，设施设备管理、执法辅助以及秩序维护，类似的服务内容都涵盖在内”。

对于“城市空间管家”，则是世茂对空间管理能力上的一次新的突破，实现了从原先的“大空间”向“小空间”的能力转移。叶明杰说，“就城市服务而言，城市道路、街道就是大空间，而类似体育馆这样的公建项目就是小空间。以体育场为例，对小空间的运营，就包括赛事运营、场地运营、资源空间运营，包括做建筑物中节能等等一系列业务，以及所有设施设备的管养，这个就是我们谈到的空间运营。未来世茂服务会以传统物业管理业务为切入口获得相关的空间资源，然后引入专业的空间运营团队，来做进一步的空间运营的工作。”

在城市智慧管家方面，世茂服务的智慧管家实际上是帮助政府解决民生问题的，通过环境管家、空间管家的进一步打造，以及焕新管家拉动需求之后再逐步开展的业务，目前仍是一个全新的新领域，具体如何开展，仍在研究过程当中。

城市焕新管家方面，“这实际上是城市焕新大框架下的一项帮助社区焕新的业务，城市焕新包含了社区焕新，但是社区焕新里面并不能大拆大建，要做的是微更新。”叶明杰说。

2021年，在正式发布“城市大管家”战略之前，世茂服务已先后投资近14亿元控股环卫企业深圳深兄环境（现已更名为“深圳世路源环境”）和无锡金沙田科技，为其“城市环境管家”服务做足铺垫。所以说，进军“城市大管家”，世茂是极其认真的！

加上万科“物业城市”，目前的“城市管家”实际上就有了三个版本。如果一定要对侨银、万科和世茂的“城市管家”服务做一个对比，从环卫人角度出发，笔者感觉侨银的“城市大管家”战略更接地气，更具可操作性，也更适合环卫企业在现有服务基础上进行延伸。世茂版“城市大管家”则理念和概念性的东西多一些，毕竟有些服务连他们自己都还没想好如何开展，例如空间管家、焕新管家，其中似乎还暗含着不少房地产开发的“重资产”思维。而作为房地产行业最早转型“轻资产”的万科，就看得相当开了，其“物业城市”概念明显是重服务、重“资产运营”，极具先见之明！

三个版本的相同点在于，无论环卫企业，还是物业企业，大家都认可环卫是切入“城市管家”的最佳端口，都要建立智慧化、数字化平台来为城市服务，都要将服务范畴从环卫扩大到园林、路灯等等一系列的市政公用板块。

然而，在笔者看来，“城市管家”的内涵几乎是可以无限延伸的，现有的“城市管家”服务尚不能真的做到“管家”一样的服务！那么“城市管家”到底能有多大？笔者认为，第一，这与政府政策有关。曾记否？佛山曾挂网金额高达250亿元的“城市管家”项目，结果却是终止、然后拆分成若干小项目重新招标，涉及民生的领域，政府是很谨慎的；第二，与企业的能力和实力有关。如果真给你一个250亿的项目，能否吃得下？能否干得好？都是未知数！这是限制“城市管家”规模的唯二因素。

最后，如果一定要在侨银、万科和世茂的“城市管理市场化”模式中选出最优，那么首先推荐侨银“城市大管家”战略，因为它最具可操作性，符合当前的市场需求；若着眼未来，笔者更推崇万科的“物业城市”理念，它在“城市大管家”的基础上叠加了“资产管理”“资源运营”，谁说环卫企业只能扫马路？我们在提供环卫服务的同时，能否拿下这片商业区的运营权？如果能拿下运营权，我们可以免费提供环卫服务！

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